الملكية الشائعة

بسم الله الرحمن الرحيم 

الملكية الشائعة : هي ملكية مشتركة بين عدة أشخاص على عقار معين بحيث يكون لكل شريك حصة معلومة القدر في كل جزء من أجزاء العقار المشترك دون أن تكون هذه الحصة مفرزة عن سواها من الحصص . وقد تكون الحصص في العقار المشترك متساوية أو مختلفة وإذا لم تحدد الحصص عدت متساوية .

مصادر الشيوع :

إرادة الإنسان : فقد ينشأ الشيوع بالتصرف القانوني كالعقد أو الوصية أو الشراء .

إرادة المشرع : فقد ينشأ عن طريق الإرث .

حقوق الشريك في الشيوع : يملك الشريك بالشيوع حصة ملكاً تاماً و يتمتع بالحقوق التي يتمتع بها المالك على ملكه ، فله ممارسة الحقوق التالية (بشرط عدم إلحاق الضرر بحقوق الشركاء الآخرين) :

1. حق الاستغلال .
2. حق الاستعمال .
3. حق التصرف .
4. المحافظة على العقار الشائع .
5. إدارة العقار الشائع .

انقضاء الشيوع : ويتم انقضاء الشيوع بإحدى الطريقتين :

1. جمع الحصص بشخص واحد كأن تنتقل جميع الحصص إلى أحد الشركاء أو غيرهم عن طريق البيع أو الهبة أو الوصية .
2. قسمة العقار الشائع بحيث يحق لكل شريك مهما بلغت حصته أن يطالب بقسمة العقار الشائع .

أنواع الملكية الشائعة :

أولاً - ملكية الأسرة : هي ملكية شائعة تقوم بين أعضاء الأسرة الواحدة الذين تحدوا بهم وحدة العمل أو المصلحة على إبقاء أموال تركة ورثوها أو جعل أي أملاك أخرى يملكونها في حالة الشيوع ، سعياً وراء حسن استغلال الأموال المشتركة ، وقد أقر القانون هذا النوع الجديد من الملكية الشائعة لأنه يتفق مع طبيعة الحياة الإجتماعية لأن أفراد الأسرة كثيراً ما يستمرون على الشيوع لمدة طويلة ، فرأى المشرع أن يعرض لهذه الحالات الواقعية بالتنظيم القانوني .

شروط إنشاء ملكية الاسرة :

1. أن يكون الشركاء أعضاء أسرة واحدة مهما بلغت درجة قرابتهم .
2. أن تكون الأموال التي تتكون منها ملكية الأسرة مملوكة للأعضاء وقت إبرام عقد ملكية الأسرة .
3. أن يكون الاتفاق على ملكية الأسرة كتابياً و مدوناً في السجل العقاري .
4. أن لا تزيد ملكية الأسرة على 15 سنة قابلة للتجديد (أو كما ينص عليه عقد الملكية) .

نظام ملكية الاسرة : يتعلق بكيفية تصرف الشريك بنصيبه وبتعيين المدير وفق البنود التالية :

1. ليس للشركاء أن يطالبوا بالقسمة مادامت ملكية الأسرة قائمة .
2. ليس للشريك أن يتصرف بنصيبه لأجنبي إلا بموافقة جميع الشركاء .
3. إذا تملك أجنبي حصة أحد الشركاء فلن يكون هذا الأجنبي شريكاً في ملكية الأسرة إلا برضائه ورضاء جميع الشركاء .
4. يعين المدير بقرار يتخذه أغلبية الشركاء و يعزل بنفس الطريقة .

ثانياً – ملكية الحائط الفاصل المشترك : إذا ثبت الاشتراك في ملكية الحائط الفاصل بين جارين ( أن يكون الحائط فاصلاً بين البنائين منذ إنشائه لا في تاريخ لاحق (كأن يبني أحد الجارين في ملكه ثم يتبعه الآخر في البناء مستتراً ببنائه) ) فإن هذا الحائط يعتبر مملوكاً على سبيل الشيوع الإجباري ، فلا يجوز قسمته بين الشركاء ولا يجوز لأي منهم التصرف في حصته فيه استقلالاً عن البناء الذي يملكه ، والأصل أن لكل مالك أن يستعمل الحائط المشترك في حدود الغرض المخصص له بشرط عدم الإضرار بالشركاء الآخرين .

ثالثاً – ملكية الطبقات أو الشقق : ويقصد بها ملكية البناء الذي يتعدد ملاكه بحيث يكون لكل منهم طبقة أو شقة خاصة بها يملكها ملكية مفرزة ، مما يستتبع تملكهم للأجزاء المشتركة من البناء ملكية شائعة .

أكمل القراءة

حق الوقف

بسم الله الرحمن الرحيم 

حق الوقف : هو حبس العين عن تمليكها لأحد والتصدق بالمنفعة على مصرف مباح ، فلا يكون الموقوف بعد وقفه ملكاً للواقف ولا للموقوف عليه ولا للمتولي على الوقف ولا يباع ولا يشترى ولا يوهب ولا يرهن ولا يورث ، إنما منافعه تكون للموقوف عليه يتصرف فيها بحسب شرط الواقف .

للوقف أربعة أركان : واقف ، وموقوف ، وموقوف عليه ، وصيغة .
وله مقاصد عامة وخاصة ، فأما المقصـد العـام للوقف : فهو إيجاد مورد دائم ومستمر لتحقيق غرض مباح من أجل مصلحة معينة ، وأما المقاصد الخاصة للوقف فهي كثيرة منها :

1.  في الوقف ضمان لبقاء المال ودوام الانتفاع به والاستفادة منه مدة طويلة .
2. استمرار النفع العائد من المال المحبس للواقف والموقوف عليه ، فالأجر والثواب مستمران للواقف حياً أو ميتاً ، ومستمر النفع للموقوف عليه .
3. امتثال أمر الله سبحانه وتعالى بالإنفاق والتصدق في وجوه البر ، وامتثال أمر نبينا محمد صلى الله عليه وسلم بالصدقة والحث عليها ، وهذا أعلى المقاصد من الوقف .
4. في الوقف صلة للأرحام وتعاون على البر والإحسان وكفالة الأيتام وعون الفقراء والمساكين وهو ضرب من التعاون في كل ما ينفع الناس .
5. الوقف على المساجد والمعاهد والمدارس والمشافي ودور العجزة وملاجىء الأيتام ، كل هذا مما يضمن لهذه المرافق العامة بقاءها وصيانتها .

أنواع الوقف :

1. الوقف الخيري : هو الذي تكون فيه الجهة الموقوف عليها منذ البدء من جهات الخير كأن يقف شخص عقار ليكون مسجداً أو ليستعمل ريعه في الصدقة على الفقراء أو إسعاف المرضى .
2. الوقف الذري : وهو ما وقفه الواقف على شخص أو أشخاص معينين و ذراريهم من بعدهم .
3. الوقف المشترك : وهو ما حبست أعيانه لجهة الخير وللأفراد والذراري معاً .

شروط الوقف :

1. لا يصح للواقف وقف ما لا يملك .
2. أن يكون منجزاً أي غير معلق كأن يقول : إذا قدم زيد فقد وقفت كذا وهذا لا يصح ، أما إذا قال : وقفت داري بعد موتي على الفقراء فإنه يصح وكأنه وصية .
3. أن يكون على أصل موجود في الحال فلو وقف على من سيولد له أو على مسجد سيبنى لم يصح .
4. أن يكون الوقف مؤبداً على فرع لا ينقطع قبل قيام الساعة كالوقف على الفقراء ونحو ذلك .
5. أن يكون في جهة قربة وطاعة كالوقف على المساكين والحجاج والعلماء والمتعلمين والمساجد والمدارس ونحو ذلك .
6. أن يكون الوقف بصيغة تشعر بالمراد وصريحة كوقفت وحبست كذا على كذا أو تصدقت بكذا على كذا صدقة مؤبدة أو موقوفة ، أو جعلت هذا المكان مسجداً .

أحكام الوقف :

1. عدم جواز بيعه أو رهنه أو تأمينه أو انتقاله بالإرث غير أنه يمكن استبداله .
2. يخضع للتسجيل في السجل العقاري .
3. عدم اكتسابه بالتقادم .
4. يشمل الوقف الأشياء التي كانت أو أصبحت أجزاء متممة للعقار .

أكمل القراءة

حق السطحية

بسم الله الرحمن الرحيم 

حق السطحية : هو حق المالك في أبنية أو منشآت أو غراس قائمة على أرض يملكها شخص آخر .

طبيعة حق السطحية : يتضح من التعريف القانوني لحق السطحية أن هذا الحق يؤدي إلى قيام ملكيتين مختلفتين هما :

ملكية الأرض من جهة ، وملكية البناء والغراس من جهة أخرى ، بحيث يعد هذا الحق قائماً بذاته ، وهو محدود النطاق فهو يمتد علواً بالنسبة لمالك البناء أو الغراس ويمتد عمقاً بالنسبة لمالك الأرض ، وهو في صورته هذه يغاير ملكية الأرض بشكل عام التي تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها علواً أو عمقاً .

حظر إنشاء حق السطحية : لقد حظر المشرع إنشاء حق سطحية جديد ، حيث ظهر نتيجة التجربة أن فصل ملكية الأرض عن ملكية ما فوقها من بناء أو غراس لا يتفق مع طبيعة الاستثمار العقاري ، كما أنه يعرقل التقدم الاقتصادي والعمراني ، و ذلك بسبب عدم اطمئنان صاحب البناء أو الغراس إلى استقرار حقه لقيام هذا الحق على أرض الغير ، كما أن مالك الأرض لايتثنى له تحسين أرضه لوجود حق سطحية عليها ، وتجدر الإشارة إلى أن النصوص القانونية الجديدة لم تلغي حق السطحية القديم وإنما منعت إنشاء حق سطحية جديد .

سقوط حق السطحية : يسقط حق السطحية بأحد سببين :

الأول - اتحاد حق السطحية وملكية الأرض في شخص واحد ، ويكون بانتقال حق أحد المالكين للآخر أو انتقال الحقين معاً إلى الغير بطريقة من طرائق التملك كالإرث أو الوصية أو الهبة .

الثاني - هدم الأبنية أو قلع الأشجار القائمة على الأرض ( حيث أن حق السطحية مقيد وجوده ببقاء الأبنية أو الغراس ) .

أكمل القراءة

حق الارتفاق

بسم الله الرحمن الرحيم 

حق الارتفاق : هو تكليف مفروض على عقار معين لمنفعة عقار آخر يملكه شخص آخر غير مالك للعقار الأول ، ويقوم هذا التكليف إما بتخويل شخص آخر حق مباشرة أعمال تصرفية في العقار المفروض عليه التكليف ، وإما بحرمان ذلك العقار من استعمال بعض حقوقه .
شروط حق الارتفاق :
1. أن يكون التكليف مرتباً على عقار معين (العقار المرتفق به أو الخادم) .
2. أن يكون التكليف مرتباً لمنفعة عقار آخر معين (العقار المرتفق أو المخدوم) .
3. أن يكون العقار المرتفق والمرتفق به لمالكين مختلفين .
أنواع حق الارتفاق :
أولاً- حقوق الارتفاق الطبيعية : و يتفرع عن هذه الحقوق ما يلي :
1. حق ارتفاق المجرى : و يقصد به حق مالك الأرض في إمرار مياه الري في أرض غيره بواسطة ساقية أو قناة أو ترعة .
2. حق مسيل المياه : وهو حق إسالة المياه الطبيعية أو غير الصالحة أو الزائدة عن الحاجة أو المتولدة عن تجفيف الأراضي المغمورة في أراضي الغير ، مع ملاحظة أن مياه الأمطار الهاطلة على سطوح الأبنية لا تخضع لهذا الحق .
ثانياً- حقوق الارتفاق القانونية : أجاز القانون حق ارتفاق المرور لمالك العقار المحاط بكل جوانبه والذي لامنفذ له إلى الطريق العام (أو له منفذ غير كاف لاستثماره زراعياً أو صناعياً ) ، أن يطلب ممر في الأراضي المجاورة مقابل دفعه تعويضاً مناسباً . ولا يمكن الحصول على الممر إلا إذا توافرت الشروط التالية :
1. يجب أن لا يكون للعقار منفذ إلى الطريق العام (أو منفذ غير كاف للاستثمار) .
2. يجب أن يكون انحصار العقار ناجماً عن سبب خارج إرادة المالك .
3. يجب أن يطلب الممر من قبل مالك العقار المحاط من جميع جهاته أو من قبل صاحب حق عيني عليه (كالمنتفع) .
4. يجب أن يدفع طالب الممر تعويضاً مناسباً لصاحب العقار المرتفق به .
ويخضع تعيين الممر إلى القاعدتين التاليتين :
1. يجب أن يأخذ الممر من الجهة التي تكون فيها مسافته من الأرض المحاطة إلى الطريق أقصر ما يمكن .
2. يجب أن يعين الممر في النقطة التي يسبب فتحه فيها أقل ضرر ممكن لمالك الارض .

ثالثاً- حقوق الارتفاق الاتفاقية : أجاز القانون لمالكي العقارات أن يحدثوا عليها ما شاءوا من الارتفاقات سواء بعقد أو بوصية بمقابل أو دون مقابل و يراعى في ذلك ما يلي :
1. أن يكون منشئ حق الارتفاق مالكاً للعقار المرتفق به ( الخادم) .
2. أن يكون المستفيد من الارتفاق مالكاً للعقار المرتفق (المخدوم) أو منتفعاً به .
3. أن لا يكون الباعث على التصرف مخالفاً للنظام العام .
4. يجب تسجيل حق الارتفاق في السجل العقاري سواء كان دائما أو بأجل متفق عليه .
حالات سقوط حق الارتفاق : يسقط للأسباب التالية :
1. بمفعول العقود أو انقضاء الأجل .
2. زوال منفعة الارتفاق .
3. استحالة الارتفاق .
4. اجتماع العقارين بيد واحدة (اتحاد الذمة) .
الفرق بين حق الارتفاق وحق الانتفاع :
1. يتقرر حق الانتفاع لمصلحة شخص بالذات بينما يتقرر حق الارتفاق لمنفعة عقار معين .
2. ينشأ حق الانتفاع على العقارات والمنقولات بينما ينشأ حق الارتفاق على العقارات فقط .
3. حق الانتفاع حق مؤقت يزول بوفاة المنتفع أما حق الارتفاق حق دائم لايزول بوفاة صاحب العقار المرتفق به .
4. حق الانتفاع منفصل عن العقار بحيث يجوز رهنه أو حجزه أما الارتفاق لا يصح رهنه ولا يجوز حجزه .
5. حق الانتفاع يخول المنتفع حق استعمال العقار والتمتع به كالمالك بينما ينحصر حق الارتفاق باستعمال العقار المرتفق به ضمن نطاق الارتفاق المقرر على هذا العقار .

أكمل القراءة

حق الانتفاع

بسم الله الرحمن الرحيم 

حق الانتفاع :

تعريفه : هو حق عيني يخول المنتفع سلطة استعمال عقار مملوك للغير واستغلاله مع وجوب المحافظة على ذات العقار لرده إلى صاحبه عند نهاية الانتفاع .

إنشاء حق الانتفاع : ينشأ حق الانتفاع بإرادة الإنسان كأن يتنازل المالك عن حق الانتفاع إلى غيره بعقد أو وصية محتفظاً بملكية العقار ، أو على العكس كأن يتنازل الغير عن الملكية محتفظاً لنفسه بحق الانتفاع .

ولابد لصحة إنشاء حق الانتفاع من توافر الشروط التالية :

1. أن يكون منشِئ حق الانتفاع مالكاً للعقار الواقع عليه الانتفاع أو منتفعاً منه .

2. أن يكون منشِئ حق الانتفاع أهلاً للتصرف .

3. أن يكون الشخص المنشأ لمصلحته حق الانتفاع موجود على قيد الحياة وقت إنشاء الانتفاع .

وقد ينشأ الانتفاع لمصلحة أشخاص متعددين على التعاقب أي لواحد تلو الآخر شريطة أن يكونوا جميعاً أحياء يوم إنشاء حق الانتفاع ، وتحدد مدة الانتفاع حينئذ حتى نهاية حياة آخر منتفع ، وقد يكتسب حق الانتفاع بالتقادم في العقارات التي لم تجرى عليها معاملات التحديد و التحرير ، حيث أن مدة التقادم في الأراضي المملوكة (15) سنة وفي الأراضي الأميرية (10) سنوات بشرط أن تكون الحيازة مقرونة بحسن نية وسبب صحيح .

حقوق المنتفع :

1. حق الاستعمال .

2. حق الاستغلال .

3. حق المنتفع بالتنازل عن حق الانتفاع لغيره .

التزامات المنتفع :

1. تنظيم كشف وتقديم كفالة .

2. احترام عقود الايجار .

3. استغلال العقار حسب الوجه المعد له .

4. تحمل الضرائب العقارية والترميمات اللازمة .

5. إعادة العقار إلى شكله في حالات التلف .

حالات انقضاء حق الانتفاع : ينتهي الانتفاع بأحد الأسباب التالية :

1. انقضاء الزمن المعين للانتفاع (انقضاء الأجل) .

2. موت المنتفع .

3. تلف العقار المقرر عليه حق الانتفاع كلياً .

4. تنازل المنتفع عن حق الانتفاع .

5. زوال حق الانتفاع لسوء الاستعمال .

6. جمع صفتي المنتفع وصاحب العقار في شخص واحد (اتحاد الذمة) .

7. نزع ملكية العقار المنتفع به للملكية العامة .

أكمل القراءة

حق الملكية وحق التصرف

بسم الله الرحمن الرحيم 

حق الملكية : هو الحق الذي يخول صاحبه سلطة مباشرة على شيء معين بالذات يستطيع بقتضاها أن يحصل على جميع منافع هذا الشيء ، وذلك بأن يستعمله وأن يستغله وأن يتصرف فيه :

1. حق الاستعمال : أي حق استخدامه في الوجوه المعد لها و التي تتفق مع طبيعته ، والحصول على منافعه ( كسكن الدار أو زراعة الأرض ) ، وقد يختلط حق الاستعمال بحق الاستغلال ويكون ذلك مثلاً بقيام المالك بزراعة أرضه ، فالزراعة هي استعمال للأرض ولكن الحصول على المحصول هو استغلال للأرض .

2. حق الاستغلال : أي حق الانتفاع بغلته ويكون إما مباشراً أو غير مباشر ( كإيجار دار والانتفاع بأجرتها أو بيع المحصول والانتفاع بثمنه ) .

3. حق التصرف : أي حق إجراء سائر التصرفات المادية أو القانونية في حدود القانون ( كتغيير شكله أو إتلافه أو بيعه أو هبته ) .

الاختلاف بين الملكية والتصرف :

1. يتصف حق الملكية بأنه حق دائم لا يسقط بعدم استعماله ، في حين أن حق التصرف هو حق مؤقت يسقط بعدم الاستعمال .

2. يخضع حق الملكية إلى أحكام الإرث الشرعي في حال وفاة المالك ، بينما يخضع حق التصرف إلى أحكام الإرث القانوني .

3. يجوز للمالك في العقارات الملك أن ينشئ وقفاً ، في حين لا يجوز إنشاء وقف على العقارات الأميرية .

4. يكتسب حق تسجيل الملكية في العقارات الملك بمرور (15) سنة على حيازتها ، في حين أن حق التصرف في الأراضي الأميرية يكتسب بمرور (10) سنوات من تاريخ الحيازة .

نطاق حق الملكية و التصرف : يتفرع عن حق الملكية والتصرف ما يلي :

1. حق المالك و المتصرف في الثمار و المنتجات .

2. حق المالك و المتصرف في الملحقات .

3. حق المالك و المتصرف في البناء و الغراس .

4. حق المالك و المتصرف في العمق .

قيود حق الملكية و التصرف : تقضي ضرورات المصلحة العامة في كثير من الأحيان تقييد حرية المالك في نطاق الملكية العقارية ، كالقيود المتعلقة بتملك الأشخاص الاعتبارية ( حيث لا يحق لها التملك إلا في الحدود المعينة في سند إنشائها أو المقررة في القانون ) ، أو تملك الأجانب أو تملك العقارات الكائنة على الحدود أو أسهم الشركات والمنشآت الصناعية .....إلخ ، فهذه القيود جميعاً تنظمها أحكام القوانين و الأنظمة الخاصة بها .

القيود الناشئة عن التلاصق في الجوار : رغم حقوق المالك و المتصرف في عقاره هناك بعض القيود الناشئة عن التلاصق في الجوار تتعلق ب :

1. تصريف مياه الأمطار الهاطلة فوق سطوح الأبنية .

2. إقامة منشآت مضرة بالجيران .

3. فتح المطلات والمناورعلى العقارات المجاورة .

أكمل القراءة

الحقوق العينية التبعية

بسم الله الرحمن الرحيم 

مميزات الحق العيني التبعي :
1- ميزة التتبع : يعطي الحق العيني التبعي للدائن حق تتبع المال الواقع عليه الحق (التأمين العيني) في أي يد كانت وذلك للحجز عليه واستيفاء حقه منه . مثال : إذا تقرر لزيد حق رهن على سيارة مملوكة لمدينه عمر وباع عمر هذه السيارة لشخص آخر هو محمد ، فإن من حق زيد تتبع هذه السيارة في يد محمد والحجز عليها واستيفاء حقه منها .
2- ميزة الأولوية : يقصد بها الأسبقية أو الأفضلية على سائر الدائنين ( أي أنه إذا تم الحجز على المال من دائن صاحب تأمين عيني ودائن عادي ليس له تأمين عيني على هذا المال ولم يكفي المال للوفاء بالدينين معاً ، فلا يدخل الدائن صاحب التأمين العيني في قسمة غرماء مع الدائن الآخر أو الدائنين الآخرين ، بل يستوفي حقه كاملاً قبلهم بصرف النظر عما سيبقى بعد ذلك من الثمن ) .

وقد حدد القانون الحقوق العينية التبعية بأربعة حقوق هي : حق الرهن الرسمي - وحق الرهن الحيازي - وحق الاختصاص - وحق الامتياز .
1- الرهن الرسمي : هو حق عيني تبعي يرد على عقار ولا يرد على منقول ويخول صاحبه ميزتي التقدم والتتبع ، وهو حق لا ينشأ إلا من خلال عقد شكلي (أي لابد من إفراغه في شكل معين بحيث إذا ما تخلف هذا الشكل ترتب عليه عدم انعقاد الرهن) .
 وينشأ الرهن الرسمي بمقتضى عقد بين الدائن والمدين يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقاً عينياً يكفل له التقدم على غيره من الدائنين العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون .
2- الرهن الحيازي : هو حق عيني تبعي يرد على المنقول كما يرد على العقار ، وهو حق يخول لصاحبه استيفاء دينه متقدماً على سائر الدائنين ويخوله كذلك أن يتتبع المال محل حقه في أي يد يكون .
والرهن الحيازي كالرهن التأميني ينشأ بالاتفاق ويتقرر بناء على عقد ، لكن عقد الرهن الحيازي هو عقد رضائي فلا يلزم لنشوئه شكل معين كما هو الحال بالنسبة لعقد الرهن الرسمي ، كذلك فالرهن الحيازي يرد على العقارات والمنقولات بخلاف الرهن الرسمي الذي لا يرد إلا على العقارات بحسب الأصل .
وبموجب عقد الرهن الحيازي تنتقل حيازة المال المرهون إلى الدائن أو إلى يد عدل يحدده كل من الدائن والمدين ، ولا يجوز للمرتهن أن ينتفع بالمرهون حيازياً منقولاً كان أو عقاراً بغير إذن الراهن ، هذا ويخول الرهن الحيازي للدائن المرتهن أفضلية في استيفاء حقه قبل غيره من الدائنين العاديين والدائنين أصحاب الحقوق العينية التبعية المتأخرين عنه فى المرتبة ، كذلك فإن للدائن المرتهن سلطة تتبع المال المرهون بما يتيح له التنفيذ على الشيء المرهون حتى لو انتقلت ملكيته إلى شخص آخر غير المدين الراهن .
3- حق الاختصاص : هو حق عيني تبعي يخول صاحبه سلطة مباشرة على عقار مملوك لمدينه ، فلا يرد حق الاختصاص إلا على العقارات ولا يمكن أن يرد على المنقول ، هذا ولا ينشأ حق الاختصاص عن عقد وإنما يصدر من القضاء بناء على طلب يقدمه الدائن الحالي بل على سند واجب التنفيذ .
هذا ولا يقتضي حق الاختصاص نقل حيازة العين إلى الدائن ، ولكن لكي يحصل الدائن على حق اختصاص فلابد أن يكون بيده حكم واجب التنفيذ ضد المدين يتقدم به إلى رئيس المحكمة الابتدائية التي تقع بدائرتها العقار المطلوب الاختصاص بشأنه ،
فإذا ما توافرت الشروط السابقة أصدر رئيس المحكمة الابتدائية المختصة أمراً بالاختصاص يتم تدوينه في ذيل العريضة التي يتقدم بها الدائن ، مراعياً في ذلك التناسب بين مقدار الدين وقيمة العقارات التي يتقرر عليها حق الاختصاص ، فإذا ما تقرر الحق على النحو السابق وجب قيده في مكتب الشهر العقاري حتى يمكن الاحتجاج به على الغير .
4- حق الامتياز : هو حق عيني تبعي يتقرر بنص القانون يخول الدائن أسبقية في اقتضاء حقه مراعاة لصفته ، وحق الامتياز يعطى أولوية بنص القانون لبعض من الحقوق مراعاة لصفتها ، ويترتب على ذلك تخويل صاحبها ميزة استيفاء حقه من أموال المدين كلها أو بعضها متقدماً بذلك على الدائنين الآخرين . هذا وقد يكون حق الامتياز عاماً يقع على كل أموال المدين ، كما قد يكون خاصاً فيرد على منقول أو عقار معين ، فإذا كان حق الامتياز عاماً ( كما هو الحال على سبيل المثال في حق الامتياز المقرر وضماناً للمبالغ المستحقة للخزانة العامة ) فلا يلزم شهر الحق سواء تقرر على عقار أو على منقول ، ويلاحظ أن سلطة الدائن بحق ممتاز تتحدد في هذه الحالة بسلطة الأفضلية دون أن يكون له حق تتبع المال في يد مالكه الجديد ، أما إذا كان حق الامتياز حقاً خاصاً ( كما هو الحال في امتياز بائع المنقول على ذات المنقول ضماناً لوفاء المشتري بالثمن وملحقاته ) فإنه لا يحق لصاحب الحق الممتاز أن يحتج بحقه في مواجهة الحائز حسن النية الذي انتقلت إليه حيازة المنقول وهو يجهل بوجود حق الامتياز . لكن إذا ورد حق الامتياز الخاص على عقار كما هو الحال في امتياز بائع العقار على العقار المبيع ضماناً لوفاء المشتري بالثمن فإنه يلزم قيد حق الامتياز حتى يمكن لصاحب هذا الحق الاحتجاج به على الغير .

أكمل القراءة

الحقوق العينية

بسم الله الرحمن الرحيم 

الحق العيني : هو سلطة يتمتع بها الشخص على شيء معين مادي تمكنه من الحصول على المنفعة من هذا الشيء بصورة مباشرة ودون وساطة أحد ( فحق الملكية على دار مثلاً يتيح لصاحبه أن يباشر سلطانه عليها ، بحيث يستطيع أن يسكنها أو يؤجرها أو يهدمها أو يغير معالمها دون الحاجة إلى تدخل أحد أو طلب المعونة من أحد ) ، وتطلق على هذه الحقوق تسمية العينية لأنها متعلقة بالعين أو الشيء المادي . وتنقسم الحقوق العينية إلى قسمين :

أنواع الحقوق العينية :

أولاً ) الحقوق العينية الأصلية : هي الحقوق الأصلية القائمة بذاتها دون الحاجة إلى غيرها ، وهي حقوق تخول صاحبها سلطة مباشرة على الشيء تمكنه من استعماله واستغلاله والتصرف فيه .

ثانياً ) الحقوق العينية التبعية : وهي الحقوق القائمة بغيرها وتكون مقررة على شيء لضمان الوفاء بالتزام ما ، ولا يمكن وجودها بدون التزام أصلي ترتكز عليه وتكون تابعة له ، وهي لا تخول لصاحبها سلطة استعمال الشيء أو استغلاله أو التصرف فيه كما هو الشأن بالنسبة للحقوق العينية الأصلية ، ولكنها توجد ضماناً لحق شخصي وتخول صاحبها استيفاء حقه من ثمن الشيء الذي يترتب عليه الحق العيني ، كما أنها تخول لصاحبها تتبع الشيء إذا ما انتقلت ملكية المدين إلى ملكية غيره .

وتشمل الحقوق العينية الأصلية :

1. حق الملكية وحق التصرف .
2. حق الانتفاع .
3. حق الارتفاق .
4. حق السطحية .
5. حق الوقف .

الحقوق العينية التبعية : وهي حقوق لا تنشأ مستقلة ولكن تبعاً لوجود حق شخصي وتنقضي بانقضائه ، فالدائن يمكن أن يواجه مشكلتين أحدهما حق المدين في التصرف في أمواله فلا يستطيع الدائن الحجز عليها لاستيفاء حقه منها ، والأخرى أن يكون المدين معسراً ( أي لا تكفي أمواله للوفاء بديونه ) ولا يجد الدائن وسيلة لاستيفاء حقه سوى الدخول في قسمة الغرماء مع باقي الدائنين ، وعليه فقد لا يحصل على كامل حقه بل على جزء منه . ولحل هاتين المشكلتين أوجد المشرع الحق العيني التبعي الذي يضمن للدائن الوفاء بحقه كاملاً من أموال المدين ، فالحق العيني هو سلطة مباشرة للدائن على مال معين من أموال المدين يخول له حق تتبع هذا المال وحق الأولوية على سائر الدائنين .

أكمل القراءة

أصناف الملكية والعقارات

بسم الله الرحمن الرحيم 

تصنف العقارات إلى خمسة اصناف :

1. العقارات الملك : وهي العقارات القابلة للملكية المطلقة والكائنة داخل المناطق المبنية المحددة إدارياً . ولكن مجرد وقوع العقار في منطقة مبنية لا يضفي عليه صفة العقار الملك ما لم تكن المنطقة المبنية جرى تحديدها بصورة رسمية من قبل الجهة الإدارية المختصة ، والمقصود بالأماكن المبنية : الأماكن المعدة للسكن وفق المخطط التنظيمي للمدينة أو البلدة أو القرية .
2. العقارات الأميرية : وهي العقارات التي تكون رقبتها للدولة ويجوز أن يجري عليها حق التصرف ، وتشمل جميع العقارات الخارجة عن نطاق الأماكن المبنية المحددة إدارياً ، وتخضع لقواعد الإرث القانوني التي تختص بها المحاكم المدنية بينما تخضع العقارات الملك لأحكام الإرث الشرعي .
   
3. العقارات المتروكة المرفقة : وهي العقارات التي تخص الدولة ويكون لجماعة ما حق استعمال عليها تحدد ميزاته ومداه العادات المحلية أو الأنظمة الإدارية مثل ( البيادر والمراعي المخصصة لانتفاع أهل قرية أو عدة قرى) ، ويتصف حق استعمال الأراضي المتروكة المرفقة الممنوح للجماعات بالطابع المدني إذا كان صادراً عن عادات محلية قديمة ويرجع في أحكامه إلى العرف والعادة . ويتصف بالطابع الإداري إذا كان صادراً عن أنظمة إدارية ويرجع في أحكامه إلى الأنظمة الإدارية التي صدر عنها . وفي كلتا الحالتين لا يجوز تعديل حق الاستعمال الممنوح للجماعات على العقارات المتروكة المرفقة ولا تغييره ولا التمتع به بدون موافقة إدارة أملاك الدولة صاحبة الرقبة والرقابة .
4. العقارات المتروكة المحمية : وهي العقارات التي تخص الدولة أو المحافظات أو البلديات وتكون جزءاً من الأملاك العامة (كالطرق والحدائق العامة) . ولا يسجل هذا النوع من العقارات في سجل الملكية ولا تعطى له ارقام عقارات وكل عقار مسجل يحذف قيده من السجل إذا دخل ضمن الأملاك العامة .
5. العقارات الخالية أو المباحة (الأراضي الموات ) : يقصد بها الأراضي الأميرية التي تخص الدولة إلا انها غير معينة ولا محددة فيجوز لمن يشغلها أولاً أن يحصل على حق أفضلية وتصرف بترخيص من الدولة ضمن شروط معينة وهي : 

1. أن يحصل الراغب في الإستيلاء على ترخيص من الدولة ويعطى الترخيص من وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي .
2. ان يثبت المستولي أنه أحيا الأرض التي وضع يده عليها .
3. أن يقوم المستولي بتسجيل حق التصرف في السجل العقاري .

أكمل القراءة

ما هي العقارات وما هي أشكالها ؟

بسم الله الرحمن الرحيم 

المساحة العقارية : هي عبارة عن إحصاء للملكية العقارية لإدخالها في قيود السجل العقاري ذات القوة الثبوتية غير المرتاب بها ، ترافقه مخططات مساحية دقيقة تبين موقع العقار وشكله الهندسي ومساحته ، ولها ما للسجل العقاري من قوة إثبات وهي متتمة له .

وقد كانت الملكية العقارية عرضة للمنازعات وعدم الثقة وكان المالك لعقار ما لا يطمئن على ملكيته لهذا العقار رغم قيده في قيود الملكية ، وذلك لأن الأصل المتبع في هذه القيود أثناء الحكم العثماني كان يعتمد على الوصف دون أن يرافقه مخطط مساحي يحدد موقع العقار وشكله ومساحته بصورة صحيحة ودقيقة ، وكانت تلك القيود تعين حدود العقارات بالوصف فقط كأن يقال ( شرقاً مجرى ماء وجنوباً طريق ) .

أما مساحة العقار فكانت تعين بصورة تقريبية بدائية كأن تقاس أبعاد العقار بالخطى فينتج عنها مساحة لا تتفق مع المساحة الحقيقية للعقار في أغلب الحالات ، مما أدى إلى إنشاء السجل العقاري مدعماً بمخططات يجري تنظيمها وفق الأصول المساحية الدقيقة تتعين بموجبها حدود العقار وشكله الهندسي حسب واقعه على الطبيعة ومساحته الصحيحة .

العقارات وأشكالها :

العقار : هو كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف أو ضرر .

أشكال العقارات :

1. الأرض : إن الأصل المتبع في العقار هي الأرض سواء كانت واقعة داخل المدن أو خارجها أم كانت معدة للزراعة أو البناءأو كانت بوراً .
2. البناء : يشترط ليكون البناء عقاراً بطبيعته أن يكون متصلاً بالأرض سواء كان الإتصال دائماً أو مؤقتاً . وتعد الإنشاءات الفنية الهندسية بمثابة أبنية (كالجسور والخزانات والسدود والأنفاق ....) ، أما الإنشاءات المقامة من دون أساس ولا دعائم أرضية ثابتة ( كالخيام ) فهي أشياء منقولة كونها غير متصلة بالأرض إتصالاً وثيقاً .
3. النباتات : تعد النباتات عقارات بطبيعتها ما دامت متصلة بالأرض (كالأشجار والشجيرات ) ، ولا يشترط أن يكون إتصال النبات بالأرض دائماً ! فأغراس المشاتل تعد من العقارات رغم أنها مغروسة بصورة مؤقتة ، أما النباتات الموضوعة في أوعية أو صناديق أو أصص فتعد من الأشياء المنقولة لأن اتصال النبات بجذوره في الأرض يعد صفة أساسية لاكتساب الشكل العقاري .
4. المقالع : وهي المكامن الطبيعية التي توجد فيها مواد البناء أو مواد تحسين الزراعة أو مناجم الفحم النباتي ، وتعد المقالع من العقارات بطبيعتها نظراً لاتصالها بالأرض وفي باطنها ، وتعود ملكيتها لصاحب الأرض .
   
5. المناجم : وهي المكامن الطبيعية المحتوية على المواد المنجمية (كالفلزات المعدنية وغير المعدنية ) والمواد الهيدرو كربونية الصلبة والسائلة والغازية والمعادن وأشباه المعادن .... ، وتعد المناجم من أملاك الدولة العامة في معظم الدول حول العالم . 
   

أكمل القراءة