الملكية الشائعة

بسم الله الرحمن الرحيم 

الملكية الشائعة : هي ملكية مشتركة بين عدة أشخاص على عقار معين بحيث يكون لكل شريك حصة معلومة القدر في كل جزء من أجزاء العقار المشترك دون أن تكون هذه الحصة مفرزة عن سواها من الحصص . وقد تكون الحصص في العقار المشترك متساوية أو مختلفة وإذا لم تحدد الحصص عدت متساوية .

مصادر الشيوع :

إرادة الإنسان : فقد ينشأ الشيوع بالتصرف القانوني كالعقد أو الوصية أو الشراء .

إرادة المشرع : فقد ينشأ عن طريق الإرث .

حقوق الشريك في الشيوع : يملك الشريك بالشيوع حصة ملكاً تاماً و يتمتع بالحقوق التي يتمتع بها المالك على ملكه ، فله ممارسة الحقوق التالية (بشرط عدم إلحاق الضرر بحقوق الشركاء الآخرين) :

1. حق الاستغلال .
2. حق الاستعمال .
3. حق التصرف .
4. المحافظة على العقار الشائع .
5. إدارة العقار الشائع .

انقضاء الشيوع : ويتم انقضاء الشيوع بإحدى الطريقتين :

1. جمع الحصص بشخص واحد كأن تنتقل جميع الحصص إلى أحد الشركاء أو غيرهم عن طريق البيع أو الهبة أو الوصية .
2. قسمة العقار الشائع بحيث يحق لكل شريك مهما بلغت حصته أن يطالب بقسمة العقار الشائع .

أنواع الملكية الشائعة :

أولاً - ملكية الأسرة : هي ملكية شائعة تقوم بين أعضاء الأسرة الواحدة الذين تحدوا بهم وحدة العمل أو المصلحة على إبقاء أموال تركة ورثوها أو جعل أي أملاك أخرى يملكونها في حالة الشيوع ، سعياً وراء حسن استغلال الأموال المشتركة ، وقد أقر القانون هذا النوع الجديد من الملكية الشائعة لأنه يتفق مع طبيعة الحياة الإجتماعية لأن أفراد الأسرة كثيراً ما يستمرون على الشيوع لمدة طويلة ، فرأى المشرع أن يعرض لهذه الحالات الواقعية بالتنظيم القانوني .

شروط إنشاء ملكية الاسرة :

1. أن يكون الشركاء أعضاء أسرة واحدة مهما بلغت درجة قرابتهم .
2. أن تكون الأموال التي تتكون منها ملكية الأسرة مملوكة للأعضاء وقت إبرام عقد ملكية الأسرة .
3. أن يكون الاتفاق على ملكية الأسرة كتابياً و مدوناً في السجل العقاري .
4. أن لا تزيد ملكية الأسرة على 15 سنة قابلة للتجديد (أو كما ينص عليه عقد الملكية) .

نظام ملكية الاسرة : يتعلق بكيفية تصرف الشريك بنصيبه وبتعيين المدير وفق البنود التالية :

1. ليس للشركاء أن يطالبوا بالقسمة مادامت ملكية الأسرة قائمة .
2. ليس للشريك أن يتصرف بنصيبه لأجنبي إلا بموافقة جميع الشركاء .
3. إذا تملك أجنبي حصة أحد الشركاء فلن يكون هذا الأجنبي شريكاً في ملكية الأسرة إلا برضائه ورضاء جميع الشركاء .
4. يعين المدير بقرار يتخذه أغلبية الشركاء و يعزل بنفس الطريقة .

ثانياً – ملكية الحائط الفاصل المشترك : إذا ثبت الاشتراك في ملكية الحائط الفاصل بين جارين ( أن يكون الحائط فاصلاً بين البنائين منذ إنشائه لا في تاريخ لاحق (كأن يبني أحد الجارين في ملكه ثم يتبعه الآخر في البناء مستتراً ببنائه) ) فإن هذا الحائط يعتبر مملوكاً على سبيل الشيوع الإجباري ، فلا يجوز قسمته بين الشركاء ولا يجوز لأي منهم التصرف في حصته فيه استقلالاً عن البناء الذي يملكه ، والأصل أن لكل مالك أن يستعمل الحائط المشترك في حدود الغرض المخصص له بشرط عدم الإضرار بالشركاء الآخرين .

ثالثاً – ملكية الطبقات أو الشقق : ويقصد بها ملكية البناء الذي يتعدد ملاكه بحيث يكون لكل منهم طبقة أو شقة خاصة بها يملكها ملكية مفرزة ، مما يستتبع تملكهم للأجزاء المشتركة من البناء ملكية شائعة .

أكمل القراءة

حق الوقف

بسم الله الرحمن الرحيم 

حق الوقف : هو حبس العين عن تمليكها لأحد والتصدق بالمنفعة على مصرف مباح ، فلا يكون الموقوف بعد وقفه ملكاً للواقف ولا للموقوف عليه ولا للمتولي على الوقف ولا يباع ولا يشترى ولا يوهب ولا يرهن ولا يورث ، إنما منافعه تكون للموقوف عليه يتصرف فيها بحسب شرط الواقف .

للوقف أربعة أركان : واقف ، وموقوف ، وموقوف عليه ، وصيغة .
وله مقاصد عامة وخاصة ، فأما المقصـد العـام للوقف : فهو إيجاد مورد دائم ومستمر لتحقيق غرض مباح من أجل مصلحة معينة ، وأما المقاصد الخاصة للوقف فهي كثيرة منها :

1.  في الوقف ضمان لبقاء المال ودوام الانتفاع به والاستفادة منه مدة طويلة .
2. استمرار النفع العائد من المال المحبس للواقف والموقوف عليه ، فالأجر والثواب مستمران للواقف حياً أو ميتاً ، ومستمر النفع للموقوف عليه .
3. امتثال أمر الله سبحانه وتعالى بالإنفاق والتصدق في وجوه البر ، وامتثال أمر نبينا محمد صلى الله عليه وسلم بالصدقة والحث عليها ، وهذا أعلى المقاصد من الوقف .
4. في الوقف صلة للأرحام وتعاون على البر والإحسان وكفالة الأيتام وعون الفقراء والمساكين وهو ضرب من التعاون في كل ما ينفع الناس .
5. الوقف على المساجد والمعاهد والمدارس والمشافي ودور العجزة وملاجىء الأيتام ، كل هذا مما يضمن لهذه المرافق العامة بقاءها وصيانتها .

أنواع الوقف :

1. الوقف الخيري : هو الذي تكون فيه الجهة الموقوف عليها منذ البدء من جهات الخير كأن يقف شخص عقار ليكون مسجداً أو ليستعمل ريعه في الصدقة على الفقراء أو إسعاف المرضى .
2. الوقف الذري : وهو ما وقفه الواقف على شخص أو أشخاص معينين و ذراريهم من بعدهم .
3. الوقف المشترك : وهو ما حبست أعيانه لجهة الخير وللأفراد والذراري معاً .

شروط الوقف :

1. لا يصح للواقف وقف ما لا يملك .
2. أن يكون منجزاً أي غير معلق كأن يقول : إذا قدم زيد فقد وقفت كذا وهذا لا يصح ، أما إذا قال : وقفت داري بعد موتي على الفقراء فإنه يصح وكأنه وصية .
3. أن يكون على أصل موجود في الحال فلو وقف على من سيولد له أو على مسجد سيبنى لم يصح .
4. أن يكون الوقف مؤبداً على فرع لا ينقطع قبل قيام الساعة كالوقف على الفقراء ونحو ذلك .
5. أن يكون في جهة قربة وطاعة كالوقف على المساكين والحجاج والعلماء والمتعلمين والمساجد والمدارس ونحو ذلك .
6. أن يكون الوقف بصيغة تشعر بالمراد وصريحة كوقفت وحبست كذا على كذا أو تصدقت بكذا على كذا صدقة مؤبدة أو موقوفة ، أو جعلت هذا المكان مسجداً .

أحكام الوقف :

1. عدم جواز بيعه أو رهنه أو تأمينه أو انتقاله بالإرث غير أنه يمكن استبداله .
2. يخضع للتسجيل في السجل العقاري .
3. عدم اكتسابه بالتقادم .
4. يشمل الوقف الأشياء التي كانت أو أصبحت أجزاء متممة للعقار .

أكمل القراءة

أنواع عملية التسوية والميزانية

بسم الله الرحمن الرحيم 

تنقسم عملية التسوية ( الميزانية ) إلى نوعين رئيسيين : تسوية غير مباشرة – تسوية مباشرة .

أولاً- التسوية غير المباشرة : وفيها يتم قياس المنسوب بطريقة غير مباشرة وتعد دقة القياسات فيها دقة منخفضة ، ومن الأمثلة عليها :

1. التسوية البارومترية : وتعتمد على مبدأ أن الضغط الجوي يتناسب عكساً مع الارتفاع فوق مستوى سطح البحر ، فإذا تمكنا من قياس فرق الضغط الجوي بين نقطتين باستخدام جهاز البارومتر يمكن عندها حساب فرق المنسوب بين تلك النقطتين اعتماداً على عمليات تحويل حسابية . ولا تستخدم هذه التسوية إلا في أعمال الاستكشاف كون أن دقتها تعتبر دقة منخفضة نوعاً ما .

2. التسوية الهيدروستاتيكية : تعتمد على نظرية الأواني المستطرقة ( وهي تنص على أننا إذا ما وضعنا سائلاً ما في مجموعة متصلة من الأواني فإن المستوى العلوي للسائل سيكون متساوٍ في الأواني جميعها ، على الرغم من اختلافها في الشكل والحجم ، وذلك بسبب أن الضغط الواقع عليها من أعلى متساوٍ ) ، وعليه إذا وضعنا أسطوانتين زجاجيتين مملوئتين بسائل على نقطتين ويصل يبنهما أنبوب من المطاط ، وكانت كل من الأسطوانتين مزودة بتدريجات على جدار كل منهما ، فإن منسوب السائل في الأسطوانتين بناء على ما سبق سيكون متساوٍ وبالتالي فإن فرق القراءة على تدريجات كل أسطوانة يعبر عن فرق المنسوب بين كلتا النقطتين . ينحصر استخدام هذه التسوية في المسافات القصيرة جداً حيث أن طول الأنبوب المطاطي الواصل بين كلا الزجاجتين لا يكون طويلاً بشكل عام .

3. التسوية المثلثية : تعتمد على قياس الزاوية الرأسية بين نقطتين باستخدام التيودليت وقياس المسافة المائلة بينهما ثم حساب فرق الارتفاع بين هاتين النقطتين اعتماداً على العمليات الحسابية .

ثانياً – التسوية المباشرة : تنقسم من حيث أسلوب تنفيذها في الطبيعة إلى :

1. تسوية طولية : وتكون في اتجاه طولي مثل محور طريق .

2. تسوية عرضية : مثل قطاعات عرضية على المحور الأساسي لمشروع .

3. تسوية شبكية : وفيها يتم تغطية منطقة من الأرض .

تعتمد فكرة التسوية المباشرة على وجود جهاز يحدد المستوي الأفقي بين نقطتين يدعى هذا الجهاز بجهاز التسوية أو الميزان أو النيفو ، مع وجود مسطرة مدرجة تسمى القامة أو الميرا توضع رأسياً عند كل نقطة ، فإذا تم أخذ قراءات على المسطرة بواسطة الجهاز عند نقطتين وتم تسجيلها فإن فرق الارتفاع بين النقطتين هو فرق القراءتين على المسطرة ، فإذا علم منسوب نقطة منهما أمكن حساب منسوب النقطة الثانية .

المراجع : كتاب مبادئ المساحة للدكتور جمعة محمد داوود .

أكمل القراءة

أعمال التسوية والميزانية Levelling

بسم الله الرحمن الرحيم 

عملية التسوية أو الميزانية Levelling : هي العملية المساحية التي يتم من خلالها تعيين ارتفاعات وانخفاضات النقاط بالنسبة لمستوى مرجعي ثابت ، أي سطح عين يكون الارتفاع عنده مساوياً للصفر ، وقد اتخذ علماء المساحة منذ مئات السنين مستوى سطح البحر كسطح مرجعي لقياس الارتفاعات ، وبما أن مياه البحار والمحيطات يتاثر سطحها بالتيارات البحرية اليومية وبالمد والجزر فإن مستوى المقارنة هو متوسط منسوب سطح البحر Mean Sea Level أو اختصاراً MSL .

فإذا تم قياس البعد الرأسي لأي معلم بدءاً من أي مرجع فنطلق على هذا القياس اسم الارتفاع Height ، بينما إذا تم القياس بدءاً من متوسط منسوب سطح البحر فنطلق على هذا القياس اسم المنسوب Level ، أي أن المنسوب هو ارتفاع من نوع خاص تم قياسه بدءاً من متوسط منسوب سطح البحر ، ويكون المنسوب موجباً إن كان أعلى من متوسط منسوب سطح البحر ويكون سالباً إن كان أقل منه .

بعد تحديد متوسط منسوب سطح البحر يتم بناء نقطة ثابتة ( علامة أرضية ) ويتم قياس ارتفاع هذه النقطة عن متوسط منسوب سطح البحر ، أطلق على هذه النقطة وعلى كل نقطة معلومة المنسوب اسم الروبير Bench Mark أو اختصاراً BM ، ثم يتم بناء مجموعة من الروبيرات بحيث تغطي كافة الأنحاء يتم حساب منسوبها وعمل شبكة من الثوابت الرأسية أو شبكات التسوية . وتكون الروبيرات مثبتة إما في حائط أي مبنى وتسمى روبيرات الحائط ، وإما أن تكون مثبتة في الأرض وتسمى روبيرات أرضية .

تعتبر أعمال التسوية ضرورية وحيوية للمشاريع الهندسية والزراعية المختلفة وخاصة المشاريع والأعمال التي لها صلة بتضاريس الأرض ، وتستخدم التسوية في مراحل التصميم والتنفيذ للمشاريع العمرانية وفي أعمال الخرائط وحساب الكميات ، وتستخدم أيضاً في مشاريع إنشاء الطرق والمطارات وسكك الحديد والملاعب والساحات ، وتعتبر ذات أهمية قصوى في مشاريع المياه والمجاري وأقنية الري والسدود .

المراجع : كتاب مبادئ المساحة للدكتور جمعة محمد داوود .

          كتاب أعمال الميزانيات للمؤسسة العامة للتعليم الفني والتدريب المهني في المملكة العربية السعودية .

أكمل القراءة

طرق الرفع باللوحة المستوية

بسم الله الرحمن الرحيم 

تتعدد طرق الرفع باللوحة المستوية حسب طبيعة العمل المطلوب ، فبعض هذه الطرق يستخدم لرفع المضلعات ، وبعضها لرفع التفاصيل ، والبعض الآخر لرفع التفاصيل والمضلعات معاً ، ويعتمد في هذه الطرق على طبيعة المنطقة الجغرافية ومدى وعورتها واتساعها .

طرق الرفع باللوحة المستوية :

1. طريقة الإشعاع radiation .

2. طريقة التقاطع الأمامي Intersection .

3. طريقة التقاطع العكسي Resection .

4. طريقة اللف والدوران Traverse .

أولاً – طريقة الإشعاع radiation : تعتبر من أهم الطرق لرفع التفاصيل وأكثرها انتشاراً وتسمى بطريقة الثبات ، ويشترط فيها إمكانية رؤية جميع نقاط المضلع ( الذي يحصر المنطقة ) من نقطة واحدة ، إضافة إلى إمكانية قياس المسافات بين نقط المضلع وهذه النقطة بدون وجود عقبات تمنع الرؤية أو القياس .

تمتاز هذه الطريقة بعدم الحاجة لنقل اللوحة المستوية من مكان إلى آخر إذ يتم الرصد مرة واحدة فقط ، وبالتالي الاستغناء عن عملية التوجيه الأساسي ، كذلك لا ينتج عنها خطأ القفل نتيجة للثبات في نقطة واحدة .

ثانياً - طريقة التقاطع الأمامي Intersection : تعتبر من أفضل طرق الرفع باللوحة المستوية بسبب سهولتها ودقة نتائجها ، وتتميز هذه الطريقة بتفادي قياس المسافات ، وتستخدم في رفع المناطق ذات الامتدادات الطولية كالشواطئ والترع والطرق .

وفي هذه الطريقة يختار خط يسمى خط القاعدة وهو الخط الوحيد الذي سيقاس ، وهذا الخط إما أن يكون مستقل داخل حدود المنطقة المراد رفعها أو خارجها أو يكون أحد أضلاع المنطقة نفسها ، ويراعى عند اختيار ذلك الخط إمكانية رؤية كافة نقط حدود المنطقة ومعالمها الجغرافية ومن طرفيه .

تتميز هذه الطريقة بأنها لا تستخدم عملية التوجيه الأساسية إلا مرة واحدة ، كما أنه لا ينتج عنها خطأ القفل ، ولا يستعمل فيها قياس أي أطوال إلا خط القاعدة ، وتستعمل في رفع المناطق كبيرة المساحة .

تعتمد هذه الطريقة على التمركز فوق نقطة من نقاط خط القاعدة ثم ترصد نقاط حدود المنطقة والمعالم وترسم على الورقة أشعة من تلك النقطة إلى تلك المعالم ، ويعين اتجاه الشمال المغناطيسي بواسطة البوصلة الصندوقية ، ثم الانتقال إلى النقطة الأخرى من نقاط خط القاعدة وتوجه توجيهاً أساسياً ، ثم ترصد النقط السابق رصدها وترسم أشعة ، فيتقاطع كل شعاعين في نقطة على الورقة تحدد النقطة المقابلة على الواقع ، ثم توصل النقاط بعضها ببعض فتتحدد المنطقة المراد رفعها .

ثالثاً - طريقة التقاطع العكسي Resection : تستخدم هذه الطريقة عند وجود عوائق تمنع القياس المباشر بين أطوال المضلع ، أو عدم إمكانية رؤية جميع رؤوس المضلع من نقطة واحدة .

هذه الطريقة معرضة للخطأ الكبير وفيها جهد شاق وتستخدم في رفع المضلعات فقط ، ويفضل استخدامها في عمل الخرائط الطبوغرافية ولا يفضل اسخدامها في عمل الخرائط التفصيلية ذات المقاييس الكبيرة .

يتم في هذه الطريقة إجراء عملية التوجيه الأساسية عند كل نقطة في اللوحة المستوية .

رابعاً - طريقة اللف والدوران Traverse : تستخدم هذه الطريقة في رفع المضلعات والتفاصيل ، وتصلح عند وجود موانع تحجب رؤية النقط من بعضها ، حيث يتم فيها الانتقال من نقطة إلى النقطة التي تليها بواسطة اللوحة المستوية بحيث ترى كل نقطة النقطة السابقة والنقطة اللاحقة لها ، كما يمكن قياس المسافة بين كل نقطتين متتاليتين بواسطة الشريط .

أكمل القراءة

اللوحة المستوية plain table

بسم الله الرحمن الرحيم 

اللوحة المستوية Plain Table : وهي عبارة عن مجموعة من الأدوات المساحية التي تستخدم في عمليات رفع المساحات التفصيلية لمنطقة صغيرة من الأرض بشكل مباشر في الميدان ، وتعد من أسهل طرق الرفع وأسرعها إلا أنها ليست بأدقها ، وتستعمل في رفع التفاصيل من الواقع وتوقيعها على لوحة من الورق بمقياس رسم مناسب ، حيث تنتج خريطة في الحقل مباشرة دون الحاجة إلى عملية توقيع مستقلة ( أي تتم عمليتي الرفع والتوقيع في آن واحد ) .

تتميز اللوحة المستوية عن غيرها من الأجهزة المساحية بأنها ترسم المخطط الطبوغرافي مباشرة في الحقل ، وهذا ما يؤمن إمكانية مقارنة هذا المخطط مباشرة مع الواقع المحيط وتحقيق العمل المساحي وبالتالي يمكن اكتشاف الخطأ بسهولة وإعادة القياس وتصحيحه ، إضافة إلى إمكانية رسم خطوط التسوية (الكونتور) بشكل دقيق ومباشر في الحقل ، كما أن العمل باللوحة لا يتطلب قياس زوايا وبذلك يتلافى احتمال الخطأ في تدوين الأرصاد ، وأيضاً يتلافى قياس أرصاد زائدة عن الحاجة .

ولكن تملك اللوحة المستوية بعض العيوب منها : أن العمل المساحي الحقلي يتطلب وقتاً طويلاً إذا ما قورن بالطرق المساحية الأخرى ، كما أنها لا تلائم العمل في الظروف الجوية القاسية كالجو الممطر والرياح الشديدة .

يستخدم في اللوحة المستوية الأدوات التالية :

1. لوحة الرسم الخشبية .

2. القاعدة مع الحامل الثلاثي .

3. الأليداد ومسطرة التوجيه .

4. ميزان للتسوية .

5. مسمار التسامت مع خيط الشاقول .

6. البوصلة الصندوقية .

أكمل القراءة